Cosa è il mutuo
Non tutti dispongono di una somma di denaro sufficiente ad acquistare in un’unica soluzione una casa o un appartamento. A tal fine, banche ed istituti di credito erogano ai richiedenti dei prestiti, e tra questi i più diffusi sono i mutui immobiliari. Si tratta di finanziamenti concessi a privati cittadini e famiglie per l’acquisto di un’abitazione, ma possono anche essere rivolti ad imprese per l’acquisizione di uffici e strutture da adibire al commercio e ai servizi. Inoltre, questo tipo di prestito può essere finalizzato alla ristrutturazione o all’ampliamento della casa.
Il mutuo risulta vantaggioso per il contraente per la possibilità di essere ripagato tramite delle rate, dei frazionamenti della somma ricevuta che hanno di solito una scadenza mensile. Al fine di valutare la convenienza del finanziamento, occorre tenere in considerazione il tasso d’interesse annuo, il piano d’ammortamento e gli eventuali costi aggiuntivi.
Le caratteristiche dei mutui per la casa: i tassi di interesse
Quando si raccolgono delle informazioni su un finanziamento, ci si potrà imbattere in acronimi e termini tecnici come TAN, TAEG, piano di ammortamento, cessione del quinto dello stipendio e molti altri. Vediamo di fare chiarezza sui concetti più importanti, la cui comprensione faciliterà nella fase di ricerca dei prestiti più convenienti.
La sigla TAN indica il tasso d’interesse annuo del mutuo, ossia il costo aggiuntivo che dovrà essere ripagato insieme alle rate mensili. Sebbene sia possibile accedere a dei finanziamenti anche a tassi agevolati o persino a tasso zero (come quelli per coppie appena sposate, frutto di convenzioni regionali con gli istituti bancari), ogni prestito è associato a dei costi, che variano a seconda di diversi fattori: l’entità della somma erogata, le rate, la durata del mutuo e varie tariffe aggiuntive. Tra gli elementi che determinano i tassi vi è anche il costo del denaro imposto dalle Banche Centrali, che in questo periodo è piuttosto basso, fatto che rende i mutui particolarmente convenienti. Un indicatore del costo totale del prestito è dato dal TAEG, acronimo di tasso annuo effettivo globale, che consente di valutare l’effettiva convenienza del prestito valutandone non solo il TAN, ma anche le spese aggiuntive, legate all’assicurazione e alle spese amministrative.
I tassi di interesse possono essere fissi, variabili o misti. Con i primi, il tasso rimarrà invariato per tutta la durata del finanziamento, una soluzione che si potrà rivelare assai vantaggiosa in caso di cambiamenti finanziari nel corso degli anni successivi (come il rialzo del costo del denaro); chi invece sceglierà la soluzione del tasso variabile, dovrà pagare delle rate il cui valore cambierà a seconda del variare del tasso d’interesse mensile; infine, i tassi misti derivano da una combinazione tra queste due opzioni, e possono annoverare anche il sistema del tasso d’ingresso, una percentuale promozionale fissa che varia dopo un periodo iniziale, che di solito coincide con i primi 12 mesi.
Ripagare un mutuo: il piano di ammortamento
Quando si parla di piano di ammortamento ci si riferisce al programma di restituzione della somma ricevuta dal creditore tramite frazionamenti rateali, che potranno essere mensili, trimestrali o annuali. Tra i piani più utilizzati vi è quello “alla francese” (che a dispetto del nome è il più diffuso nel nostro paese), che prevede la restituzione di rate ad importo fisso, con una quota crescente relativamente al capitale ed una decrescente definita dagli interessi. Il piano “all’italiana” è caratterizzato invece da frazionamenti mensili dall’entità variabile, mentre altre opzioni sono quelle dell’ammortamento libero o quelle a rata fissa e durata modificabile.
Ovviamente, ogni contraente è libero di estinguere il mutuo entro la scadenza, se dispone di una somma tale da ripagare il capitale residuo in una soluzione unica. Tuttavia, il sistema di pagamento rateale è quello più comodo e vantaggioso, in quanto consente di restituire cifre consistenti ammortizzandole in un arco di tempo esteso, senza dover modificare sostanzialmente il proprio stile di vita. Tra le possibilità di saldo delle rate, vi è anche la cessazione del quinto dello stipendio o della pensione, una soluzione con la quale si autorizza l’addebito della rata direttamente sulla busta paga o sul cedolino della pensione. Per essere attivata, questa opzione necessita di un contratto di lavoro regolare (e non autonomo) oltre alla sottoscrizione di una polizza assicurativa, che comporterà quindi dei costi aggiuntivi al mutuo.
Come ottenere un mutuo
Quando una banca eroga un finanziamento, esige delle precise garanzie da parte del contraente, al fine di esser certa che questo sia in grado di ripagare il prestito. Ancor prima di contattare un istituto di credito per richiedere un mutuo, è quindi opportuno riflettere sulla effettiva capacità di poter restituire la somma ricevuta: si dispone di una busta paga mensile? Le rata del prestito consente di affrontare le spese quotidiane senza particolari difficoltà? Possedere delle idee chiare circa questi aspetti consentirà di orientarsi in maniera più sicura tra le varie offerte nel mercato dei mutui.
Ricevere una retribuzione mensile, possibilmente associata ad un contratto di lavoro a tempo indeterminato, costituisce una garanzia che assicura all’ente erogatore del mutuo delle buone garanzie di riscossione del mutuo. Tuttavia, anche chi non possiede una busta paga mensile può richiedere un finanziamento, se in possesso di entrate regolari da lavoro autonomo o da altre forme di rendimenti dimostrabili alla banca. In questo caso, ci si potrà anche avvalere di un eventuale garante, che potrà offrire al’istituto di credito una fideiussione.
Rispetto al passato, la ricerca di mutui vantaggiosi si è fatta notevolmente più rapida grazie ai siti internet: su quelli delle banche e degli istituti si potranno trovare delle sezioni che permettono di ottenere velocemente un preventivo dei costi del finanziamento, mentre i portali di comparazione delle tariffe consentono di confrontare tra loro le diverse offerte, al fine di individuare la più conveniente in base ai parametri selezionati nel motore di ricerca.
Consigli utili per la scelta del mutuo
La decisione su quale mutuo attivare e con quale istituto è molto delicata, in quanto il finanziamento per la casa si può protrarre per un lungo periodo di tempo, per cui è essenziale riuscire ad individuare le offerte potenzialmente più vantaggiose, soprattutto nel lungo termine. É utile comunque sapere che è possibile sostituire il mutuo a costo zero con la soluzione di “surroga mutuo”, nel caso si dovesse identificarne un altro dotato di caratteristiche più convenienti.
Affidarsi ad una banca o ad un istituto di credito trasparente, flessibile e disponibile nell’assistenza è essenziale, così come risulterà utile dedicare del tempo alla comparazione delle offerte presenti nel mercato dei prestiti. Durante questa fase, si consiglia di recuperare tutti i documenti utili per richiedere il finanziamento (buste paga, CUD, certificati, planimetrie dell’abitato) in modo tale di averli sempre a portata di mano, specialmente durante il parere preliminare di fattibilità, durante il quale l’ente erogatore del prestito effettuerà una prima valutazione circa l’attuabilità del finanziamento.
Infine, si consiglia di valutare più proposte, senza lasciarsi scoraggiare dai primi responsi negativi o da condizioni eccessivamente restrittive da parte della banche. L’offerta online è ora molto variegata, con mutui a tassi interessanti, costi totali accessibili e criteri flessibili, per cui con la dovuta pazienza si potranno trovare offerte di finanziamento decisamente convenienti.